2011年03月01日

抵当流れ住宅の景気への影響

昨晩は久しぶりにダイセルの井口さんと会食をした。夜食事をするのは最近は滅多にないことだが、彼との付き合いは長い。グローバリゼーションの話が久しぶりに、楽しくできた。さて、週3日間も海外に出ると日本での仕事が大変だ。それと今年はともかく多忙きわまりない。体をセーブしないと、一年もたない。今日は Timeの記事で、アメリカの住宅ローンの話をしよう。この話は久しぶりだ。では始めよう。

Tuesday, Feb. 08, 2011
Why a Housing Double Dip Could Kill the Recovery

住宅の二番底はなぜ景気の回復をだめにするのだろうか。

At a bargain-basement auction of foreclosed homes held on Jan. 29 in a New York City Sheraton hotel, one of the music tracks that played as bidders prepared to pounce on distressed properties was James Brown's "Living in America." It was either a major planning blunder or a brilliant thematic choice. Either way, the song's lyrics ("everybody's working overtime ...") were a strangely fitting sound track to a new American reality: while corporate profits rise and economic growth returns, the housing market is only getting worse.

ニューヨーク市のシェラトンホテルで、1月29日に開催された、抵当流れの住宅の特売オークションで、入札者が投げ売りの不動産に飛びかかろうと準備していたときにかかっていた音楽の一つにJames Brownの "Living in America"があった。それは大きな計画の大失敗かもしくは見事なテーマの選択のいずれかであった。いずれにしても、この歌の歌詞(「誰もが残業を している...」)は新たなアメリカの現実に対して、妙に合った曲だった。:企業の利益が上がり、経済成長が戻る一方で、住宅市場だけがより悪くなってい る。

The latest figures from the Case-Shiller home-price index, showing a fifth straight month of price decreases — including major drops in cities such as Boston, Washington, Las Vegas and Dallas — have economists worried that we may be headed for a double dip in the housing market this year, which could restrain the economic growth we're finally starting to see. And 2011 was supposed to be the year housing recovered; now, analysts are betting on anything from a 5% to 20% price decline.

ケース・シラー住宅価格指数による最新の数字は価格の減少が5ヶ月連続していることを示していて、ー Boston、Washington、Las Vegas、Dallasのような都市で、大きな下落があり、ー 経済学者が我々は今年、住宅市場に於いて、二番底に向かっているかもしれないと心配していて、それはやっと見えて来ている経済成長を抑制してしまうだろう。そして、2011年は住宅ビジネスが回復する年であると思われていた。;今や、アナリスト達は5%から10%の価格の下落を見込んでいる。

A rising number of foreclosures, tied to persistently high unemployment, is smothering housing's rebound. According to the Mortgage Bankers Association, there are already 4.5 million homes in some stage of foreclosure. Some experts believe an additional 1.5 million may be added to the pile this year. With that kind of distressed inventory on the market, it could take four to five years for prices to come back up, according to Capital Economics senior U.S. economist Paul Dales.

抵当流れの増大する数は継続する高い失業率と結びついて、住宅ビジネスの立ち直りを抑制している。Mortgage Bankers Associationによれば、450万戸が既に抵当流れの何らかの段階にあると言う。幾人かの専門家達は今年、さらに150万戸がその在庫に加わるかもしれないと信じている。この市場のそのような投げ売りの在庫は価格が戻るまでに4,5年はかかるだろうとCapital Economicsの上級アメリカ担当のエコノミストPaul Dalesは言っている。

What's particularly troubling is that data suggests a good number of those properties belong to lower-income, higher-risk borrowers who had already gotten a break on their mortgage payments via federal programs designed to reduce defaults. November data (the latest available) on these so-called modified loans showed that 45% of them had been canceled, meaning that the borrowers very likely redefaulted, even after the payments had been adjusted.

特に問題となっていることはデータが低所得で,高いリスクの借り手に所属するかなり多くの不動産を提示していて,彼等は既に,債務不履行を削減するために設計された連邦政府のプログラムによって,彼等の不動産担保ローンの支払いの恩恵を受けて来ていた。これらのいわゆる修正されたローンの11月のデータ(利用出来る最新の)は彼等の45%が清算されたことを示していて,その支払いが修正された後でさえ,借り手が極めて、再度の債務不履行に近い事を意味している。

This is yet another example of the bifurcated nature of America's economic "recovery." The Fed can keep interest rates low to encourage lending, and the government can dole out tax breaks to encourage spending, but as Dales points out, "If you don't have a job, you aren't going to be able to pay your mortgage." Indeed, the biggest factor in mortgage defaults is unemployment — and as we all know by now, the unemployment rate is still unnaturally high for this point in a recovery, especially among vulnerable groups like minorities and those without college degrees.

この事はさらに、アメリカの経済の「回復」の分岐した性質のもうひとつの例だ。連邦準備制度理事会は貸し付けを奨励するために金利を低く維持し,そして、政府は支出を奨励するために租税優遇措置を与えることができる。しかし、Dalesが指摘するように,「あなたが仕事を持っていないのであれば,あな たがローンの支払いようがない。」実際に、ローンの債務不履行の最大の要因は失業だ。ー そして、今までに我々誰もが知っているように,失業率は回復にあるこの時点で、まだ異常に高い。少数民族のような社会的弱者と大学を出ていない人たちの間では特に高い。

Unfortunately, the trouble in the mortgage market contributes to the trouble with job creation. "Lower home prices don't help jobs, because they constrain consumer spending," notes Yale economist and housing expert Robert Shiller. Job growth is tied to spending, because without more expected sales, companies won't hire. But people whose homes are decreasing in value won't spend; it's the wealth effect in reverse.

不幸にも,担保ローン市場の問題は雇用創造の問題に貢献している。「より低い住宅価格は雇用を助けない。というのは彼等は消費者の支出を抑制するからだ。」とエールのエコノミストで,住宅専門家のRobert Shillerは言っている。雇用の伸びは支出に結びついていて,それはより期待される売り上げがなければ企業は採用はしない。しかし、住宅の価値が下がっている人たちは消費しない。;それは逆の資産効果だ。

So the poor housing market is holding back everything. Shiller, who just returned from the World Economic Forum in Davos, Switzerland, believes that the world leaders and policymakers who were there "don't really realize the extent of the suffering that's occurring. They are too insulated. But it's a vicious cycle that can make people feel worthless."

だから、脆弱は住宅市場はすべてを抑制している。Shillerはスイスダボスの世界経済フォーラムから戻ったところだが,そこにいた世界のリーダーや政治家達が「起こっている被害の範囲を本当に理解していない。彼等はあまりに孤立している。しかし、人々を価値がないような気にさせる悪循環だ。」とかれは信じている。

Don't get too comfortable if you live in an area that hasn't suffered big price cuts, because the problem could spread in the coming months. The latest numbers indicate that the lower end of the housing market is seeing the sharpest declines. But those declines could well drag down the value of higher-priced properties. Given that U.S. households still keep about a quarter of their wealth in property, the implications for consumer spending are sobering. "More than keeping interest rates low, the best thing that Washington could do for the housing market is to try and create some jobs — quickly," says Dales.

もしあなたが大幅な値下げに悩んで来ていない地域に住んでいても,楽天的になりすぎるな。というのはこの問題はこの数ヶ月で,拡大しうるからである。最も最近の数字は住宅市場の下端が最も激しく下落していることを示している。しかし、これらの下落がより高い価格の不動産の価値を十分に引き下げ得る。アメリカの家庭がまだ、資産のうちの彼等の富の約4分の一を保有しているので,消費者支出の影響はまだ落ち着いてる。「金利を低く抑える以上に、ワシントンが住宅市場にすることができる最善の事は雇用を試み,創造する事である。ー 早急に。」とDalesは言っている。

In lieu of that, policymakers might also get more creative about how mortgages are structured. In his 2008 book, The Subprime Solution, Shiller suggested a drastic fix to the current problem — a continuously changing mortgage balance that would be reset periodically based on both home prices and unemployment. Thus, mortgages would reflect ongoing economic reality, and banks would have to keep lending. Meanwhile, to help banks cope with the risk involved, a market would be created to let them trade home-price futures, rather than splicing and dicing baskets of high-risk mortgages and then passing the risk on to investors. (A small market of this kind already exists at the Chicago Mercantile Exchange.) "We need to be creative. It's all about democratizing finance and bringing more of the benefits of it to individual consumers," says Shiller. These and other housing-market reform ideas were deemed too radical when the crisis began. As it is now, they might not be radical enough.

その代わりに,政治家もまた,どのように担保ローンを体系化するかについてさらに創造的になってもよい。彼の2008年の本「サブプライムの解決」の中で,Shillerは現在の問題を思い切って修復する事を提案した。ー 定期的に住宅の価格と失業率に基づいてリセットされる、継続的に変化する担保ローンの評価。このようにして,担保ローンは進行中の経済の実体を反映する。 そして、銀行は貸し続けなければならないだろう。その間、銀行が巻き込まれたリスクに立ち向かうことを助けるために、市場が彼等に住宅価格先物の取引をさせるために創設されるだろう。高いリスクの担保ローンのバスケットを組み繋いだり、賭けてみたりするよりかは。そうすれば、投資家にリスクを与えてしまうことになる。(こうした類いの小さな市場はシカゴ・マーカンタイル取引所(商品先物取引所及び金融先物取引所)に存在する。)「我々は創造的である必要がある。それは金融の民主化と、そして、その一層多くの利益を個々の消費者にもたらすことについてのすべてである。」とShilllerは言っている。これらの、そして、他の住宅市場改革の考えは危機が始まる時にはあまりに急進的だと思われた。今現在では、それらはそれほど急進的ではないかもしれない。

この住宅の担保流れは失業問題とあわせて、未だにアメリカの深刻な問題だ。今日はこれまで。又明日。



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海野 恵一
1948年1月14日生

学歴:東京大学経済学部卒業

スウィングバイ株式会社
代表取締役社長

アクセンチュア株式会社代表取締役(2001-2002)
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海野塾のイベントはFacebookのTeamSwingbyを参照ください。 またスウィングバイは以下のところに引っ越しました。 スウィングバイ株式会社 〒108-0023 東京都港区芝浦4丁目2−22東京ベイビュウ803号 Tel: 080-9558-4352 Fax: 03-3452-6690 E-mail: clyde.unno@swingby.jp Facebook: https://www.facebook.com/clyde.unno 海野塾: https://www.facebook.com TeamSwingby
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